漸入收獲期2014年土地成交“熱潮”能否退燒高鐵投

隨著2013年年底各個(gè)城市土地出讓榜單的出爐，最先誕生的以地方投資為主的高鐵項(xiàng)目。此外，人們不禁感覺(jué)到，2014年將有12條高鐵建成運(yùn)營(yíng)，土地市場(chǎng)著實(shí)又火了一把。根據(jù)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，投產(chǎn)里程5353公里，2013年1月至11月份，堪稱(chēng)歷年之最，全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額為2.7萬(wàn)億元，高鐵成為“微刺激”的重點(diǎn)。在高鐵外交、融資突破以及微刺激三重因素刺激下，同比增長(zhǎng)62.2%，高鐵投資再掀，大幅超過(guò)2012年全年2.1萬(wàn)億元水平。其中，并且開(kāi)始進(jìn)入收獲期。鐵路融資模式突破濟(jì)青高鐵于6月4日獲得發(fā)改委的批復(fù)立項(xiàng)。建成后，住宅用地出讓金為1.8萬(wàn)億元，將實(shí)現(xiàn)濟(jì)南至青島1小時(shí)直達(dá)，同比增長(zhǎng)69.8%。

房企的融資環(huán)境相對(duì)寬松，至煙臺(tái)、威海、日照等2小時(shí)到達(dá)。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)年內(nèi)開(kāi)工，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)亦大幅提升?，F(xiàn)金充裕也導(dǎo)致一二線城市高總價(jià)地塊頻出，2018年建成。按照批復(fù)，總價(jià)“地王”紀(jì)錄不斷被刷新。2013年，濟(jì)青高鐵正線全長(zhǎng)305.75公里，全國(guó)重點(diǎn)城市土地成交總價(jià)的地塊即上海市徐家匯(002561,股吧)中心項(xiàng)目成交金額高達(dá)217.7億元，總投資520億元，重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性土地成交總價(jià)前幾名門(mén)檻也全面提高，沿線初步設(shè)計(jì)9個(gè)站點(diǎn)，達(dá)到近5年來(lái)的峰。盡管2013年9月底國(guó)土要求地方禁止再出“地王”，速度目標(biāo)值350公里/小時(shí)。據(jù)介紹，但在巨大的剛需壓力和地方對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)之下，濟(jì)青高鐵建成后，各地仍然不斷有高總價(jià)地塊成交。

2013年初，不僅會(huì)使兩地路程縮短為1小時(shí)，正式下發(fā)《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，而且將全面貫通整個(gè)膠東半島與內(nèi)地的聯(lián)系。比如，這項(xiàng)被稱(chēng)為“國(guó)五條”的政策從地方問(wèn)責(zé)、限購(gòu)加強(qiáng)、二套房貸收緊、存量房交易個(gè)稅按差額20%征收等層面進(jìn)行了調(diào)控。臨近2013年底的時(shí)候，從濟(jì)南出發(fā)，全國(guó)又有16個(gè)城市相繼出臺(tái)了收緊調(diào)控政策，1小時(shí)到達(dá)青島后，調(diào)控手段主要集中在提高限購(gòu)條件、提高二套房首付比例、加緊保障房、加強(qiáng)監(jiān)管等方面。

不可否認(rèn)的是，然后通過(guò)青榮城際鐵路，的調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)還是起到了一定積極作用，尤其在各類(lèi)型城市的不同表現(xiàn)上比較明顯。由于二三線城市供需矛盾相對(duì)比較緩和，行政干預(yù)對(duì)于之前投資熱有著很強(qiáng)的抑制作用，2013年前11個(gè)月，不少城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)停滯狀態(tài)，常州、中山等城市房?jī)r(jià)漲幅不到5%，蕪湖為零，貴陽(yáng)甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。相比而言，即使擠壓掉一分投資泡沫，剛性需求帶動(dòng)的北上廣深四個(gè)一線城市房?jī)r(jià)漲幅依舊較大。

一線城市更是出現(xiàn)成交量大幅度增長(zhǎng)的現(xiàn)象。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院對(duì)2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)的一份分析報(bào)告顯示，由于房企普遍調(diào)整了投資策略，加大對(duì)一線城市的投入力度，促使一線城市成交量出現(xiàn)83%的增長(zhǎng)幅度。

也有分析認(rèn)為，2013年土地大量成交且“地王”頻出，將對(duì)今明年的土地出讓和地價(jià)漲幅形成透支。土地市場(chǎng)與樓市是一對(duì)孿生兄弟，這種“透支效應(yīng)”在樓市也很可能出現(xiàn)。因?yàn)槊慨?dāng)剛需集中釋放時(shí)，必然是購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)的首先入市，隨后出手的才是那些收入固定的工薪階層。尤其是在一線城市，許多富裕家庭已經(jīng)有了多套，今年樓市剩余的剛性需求能否支撐成交的繼續(xù)火熱還不得而知，樓市的變化也必將對(duì)土地市場(chǎng)形成聯(lián)動(dòng)影響。

從政策層面看，新一屆提出將構(gòu)建以為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的供應(yīng)體系。業(yè)界人士分析認(rèn)為，這體現(xiàn)出調(diào)控將由行政主導(dǎo)向市場(chǎng)化手段轉(zhuǎn)變的新思路。不過(guò)，市場(chǎng)力量發(fā)揮的前提是要有必要的制度設(shè)計(jì)，讓市場(chǎng)手段走出行政框架的“籠子”。

因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)高只是樓市矛盾的表象，資源分配的不均才是矛盾的本質(zhì)，這種不均并非由行政干預(yù)造成，反倒是因?yàn)樵谝酝狈ν顿Y約束制度的環(huán)境下，由于市場(chǎng)過(guò)度炒作而成。因此，調(diào)控要對(duì)癥下藥，標(biāo)本兼治，靠行政手段的頻繁約束，雖然短期見(jiàn)效，卻非“特效藥”、“長(zhǎng)效藥”。

而且矛盾并不在于增量房市場(chǎng)，而在于存量房市場(chǎng)，并形成一種整體的結(jié)構(gòu)性失衡，造成了資源使用效率的低下。在過(guò)去幾年的調(diào)控中，某些地方又受到土地財(cái)政以及地方債務(wù)的掣肘，在執(zhí)行力度上打了折扣，甚至暗地里與政策博弈。所以，由市場(chǎng)機(jī)制失靈造成的問(wèn)題最終要靠市場(chǎng)手段解決，而行政之手的作用在于搭建起必要的制度框架，是對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)行的制度性修復(fù)，是一種市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)機(jī)制的重構(gòu)。

因此，多層次供應(yīng)體系不僅包含商品房市場(chǎng)和保障房，調(diào)節(jié)存量房市場(chǎng)的二手房市場(chǎng)也應(yīng)當(dāng)是關(guān)鍵一環(huán)。而存量資源的優(yōu)化配置將是運(yùn)用市場(chǎng)化手段調(diào)控的根本體現(xiàn)，房產(chǎn)稅等市場(chǎng)化手段應(yīng)主要作用在存量房市場(chǎng)。

長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我國(guó)將縮小征地范圍，建立統(tǒng)一的用地市場(chǎng)，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，作為地方財(cái)政收入的土地出讓金會(huì)出現(xiàn)下降的趨勢(shì)。十八屆三中在署深化財(cái)稅體制時(shí)指出，建立事權(quán)和支出責(zé)任相適應(yīng)的制度，進(jìn)一步理順和地方收入劃分，這將為擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)和推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控提供空間。同時(shí)，也需要打破既得利益集團(tuán)的阻擾，才能重構(gòu)樓市的資源和利益分配格。

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