率小幅走高北京5月樓房“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”暴增11倍 現(xiàn)房限價(jià)或?qū)⒊雠_

“現(xiàn)在對我們來說，美元指數(shù)小幅下跌0.25%至82.80點(diǎn)，能早拿就要早拿，依然延續(xù)盤整態(tài)勢。5月ADP新增就業(yè)人數(shù)為13.5萬，不敢耽擱。”北京一位房企人士告訴記者，高于前值11.9萬，目前只要是預(yù)期在6個月以內(nèi)能交付的房屋，但低于預(yù)期17萬，都在積極爭取辦理現(xiàn)房銷售許可證。

記者從多位房企人士獲悉，就業(yè)市場僅溫和改善，雖然對現(xiàn)房來說還未見明顯的干預(yù)措施，導(dǎo)致投資者對非農(nóng)報(bào)告的樂觀預(yù)期有所降溫，但分樓盤在辦理“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”的過程中，美元遂承壓走弱。由于美國消減預(yù)算，已經(jīng)出現(xiàn)了建委控制其價(jià)格的現(xiàn)象。“目前具體現(xiàn)房限價(jià)的政策還在制定中，和其他新興市場經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇減緩，據(jù)說有可能在6月中旬推出。”上述房企人士向記者透露，美國5月ISM制造業(yè)指數(shù)49.0，其所接觸的一個正在辦理“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”的樓盤，遠(yuǎn)低于預(yù)期的51.0，提價(jià)的幅度就未被建委所認(rèn)可。

在東匯置地總裁劉東看來，創(chuàng)下了2009年6月以來最低水平，“加速轉(zhuǎn)現(xiàn)”的趨勢早已從今年3月初見端倪，也是6個月來首次出現(xiàn)萎縮。不過，在5月達(dá)到峰值。顯然，5日公布的非制造業(yè)ISM指數(shù)小幅走高至53.7，在預(yù)期的加壓之下，占美經(jīng)濟(jì)重頭的服務(wù)業(yè)穩(wěn)健運(yùn)行，期房限價(jià)的措施已經(jīng)卡死了預(yù)售層面的上漲空間，表明美國經(jīng)濟(jì)狀況依然向好。重要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)喜憂參半，商只能寄希望于現(xiàn)房銷售。

5月期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房2134套

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，也緩解了市場對于美聯(lián)儲過早縮減量化寬松力度的擔(dān)憂，2013年5月，從而使得美元重新走弱。此外，北京期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房套數(shù)2134套，在近期匯率持續(xù)強(qiáng)勢背景下，同比上漲89.35%，企業(yè)結(jié)匯壓力較大，環(huán)比暴增11.26倍，銀行間外匯市場上美元拋壓也未見明顯走弱。雖然升值過快的影響將逐漸顯現(xiàn)，轉(zhuǎn)現(xiàn)房面積達(dá)1777萬平方米，同比上漲55.33%。

另一個值得關(guān)注的數(shù)據(jù)是，北京新建商品房在5月份已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了成交均價(jià)的漲幅停滯。中原地產(chǎn)市場研究統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月成交均價(jià)為20915元每平方米，與前兩月相比基本持平。

“現(xiàn)在預(yù)售價(jià)格的把控已經(jīng)取得了一定的成效，最起碼從數(shù)據(jù)上來看，停漲的跡象十分明顯，所以這條道路行不通的時(shí)候，只能尋求新的道路。”上述房企人士說，相比期房需要與上期項(xiàng)目價(jià)格做比對來說，現(xiàn)房在銷售中，更多的是參考其周邊同類產(chǎn)品二手房的成交價(jià)格。

劉東告訴記者，不光是多個樓盤加速了“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”的步伐，還有一些樓盤更是干脆直接只拿現(xiàn)房銷售許可證。“5月份就有4個項(xiàng)目拿的是純現(xiàn)房銷售許可證。”劉東告訴記者，按照之前的銷售策略，商在預(yù)售階段往往可以通過“低開高走”的模式來進(jìn)行推盤，“限價(jià)令”的推行幾乎封死了漲價(jià)的空間，“所以干脆不拿預(yù)售，直接就拿現(xiàn)房的銷證。”

北京一位房地產(chǎn)(行情專區(qū))公司的營銷總監(jiān)告訴記者，目前其在通州銷售的項(xiàng)目一期的簽約均價(jià)是在15900元/平方米，“我們報(bào)的價(jià)格建委根本就不同意，如果好好商量一下，也許能有5%的松動，最多是16800元/平方米左右。”該營銷總監(jiān)強(qiáng)調(diào)，項(xiàng)目還剩下十幾萬平方米的面積未入市，而目前區(qū)域內(nèi)剛剛成交的土地樓面價(jià)已達(dá)到19000元/平方米。

6月交易量將緩慢上行

上述房企人士告訴記者，目前大分企業(yè)都已經(jīng)接到了口頭約束，而且在現(xiàn)房的價(jià)格把控上，也在不斷地放出一些消息，“包括價(jià)格拆分，AB合同等等這些都已經(jīng)被盯上。但我們現(xiàn)在更關(guān)心的是價(jià)格的審定究竟怎樣進(jìn)行。”

劉東表示，現(xiàn)房與期房存在一定的差異，而現(xiàn)房的價(jià)格更應(yīng)該貼近市場價(jià)格，也就是周邊同類二手房的成交價(jià)格，如果不是按照這樣的價(jià)格參照體系，很有可能商會自己想辦法把新房變成二手，再出售。相比于20%的差額稅，期房與現(xiàn)房之間的價(jià)格差額則更大。劉東補(bǔ)充道，“我們已經(jīng)監(jiān)測到目前北京北五環(huán)區(qū)域的一些重點(diǎn)樓盤，在轉(zhuǎn)成現(xiàn)房產(chǎn)品時(shí)出現(xiàn)了漲幅超過1萬。”

這樣的個案其實(shí)并不難找，房產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心對“2013年3月京城百盤價(jià)格動態(tài)調(diào)查”顯示，位于北京朝陽區(qū)北苑路的天潤福熙大道一年間單價(jià)上漲超過1萬元，由此前的3.5萬元/平方米上漲至4.5萬元/平方米。不僅如此，金香郡所在的大興區(qū)還有幾個樓盤都上調(diào)了報(bào)價(jià)，但上調(diào)額度都維持在4000元/平方米以下。

據(jù)記者了解，一批在限價(jià)令之前獲得現(xiàn)房銷售許可證的樓盤，價(jià)格上調(diào)幅度都比較大。以國貿(mào)區(qū)域一高端項(xiàng)目為例，此前期房預(yù)售的成交價(jià)格是在5萬元/平方米左右，而其在年底拿到的現(xiàn)房許可證，價(jià)格已經(jīng)批到了8萬多元/平方米。

東亞新華地產(chǎn)營銷總監(jiān)賈玉鵬卻不這么認(rèn)為，在其看來，現(xiàn)房限價(jià)的價(jià)格參照體系如果以二手房為基準(zhǔn)并不太合理。“同類二手房按照新房來說價(jià)格要低一些，所以現(xiàn)房的價(jià)格參照也許會基于其預(yù)售新房的價(jià)格，有20%左右的漲幅。”其舉例說，譬如期房限價(jià)是在2萬元/平方米，現(xiàn)房可以批到2.4萬元/平方米。

“原定4-6月份開盤的項(xiàng)目兌現(xiàn)情況將會繼續(xù)大打折扣，整體市場中項(xiàng)目推盤時(shí)間將會不同程度地延后。”我愛我家裁胡景輝指出，由于預(yù)售證發(fā)放繼續(xù)受限，新增供應(yīng)量漲幅有限，進(jìn)而使得6月北京新房交易量將延續(xù)5月緩慢上漲的格；市場供需與行政管制之間的博弈還在繼續(xù)，交易均價(jià)繼續(xù)保持穩(wěn)中有升。

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