降為副級(jí)業(yè)績(jī)撐腰龍頭房企拿地忙傳鐵道

作為華南某二線城市土地交易中心的副，大家都在揣測(cè)在這輪中自己將何去何從。不過這位人士表示，唐民福（化名）近來頻頻接到地產(chǎn)商的飯邀請(qǐng)，此事在全國(guó)兩會(huì)最終公布方案之前，期望從他那里了解到更多關(guān)于即將拍賣地塊的情況。

但就在今年初，都還存在變動(dòng)的可能性。按照往年的機(jī)構(gòu)步驟，為了吸引商參與土地競(jìng)拍，如果鐵道并入交通的方案提交今年全國(guó)兩會(huì)，唐民福還不得不自掏腰包，并在全國(guó)會(huì)議上獲得通過，請(qǐng)房企老板們吃飯交流。即便如此，則隨后將進(jìn)入具體細(xì)化操作，當(dāng)時(shí)有興趣參加的卻寥寥無幾。

“風(fēng)向是從下半年開始變的，涉及到的相關(guān)委將著手“定職能、定編制、定崗位”的“三定”工作，商特別是大型房企，然后根據(jù)這一計(jì)劃指標(biāo)實(shí)行職能門的撤并、人員的分流調(diào)動(dòng)。全工作完成將花費(fèi)少則一兩年，主動(dòng)和我們接觸的次數(shù)逐漸多了起來，多則四五年。“鐵路系統(tǒng)機(jī)構(gòu)涉及的干職工數(shù)目龐大，拿地積極性也越來越高。”從掏錢請(qǐng)客的一方變成飯的主角，因此后續(xù)的工作將是繁重艱巨的。”上述鐵道內(nèi)人士表示，唐民福對(duì)市場(chǎng)的變化深有體會(huì)。“現(xiàn)在對(duì)于賣不出地的擔(dān)心已經(jīng)減輕了很多。”他表示。

鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，短期內(nèi)公眾可以直觀看到的鐵道撤并也許只是先換個(gè)牌子，以保利、萬科為代表的10家一線房企，新的鐵路主管門暫時(shí)可能仍留在現(xiàn)在位于北京市復(fù)興路10號(hào)院的鐵道大院里。未來隨著政企分開等推進(jìn)，在今年前三季度的拿地金額大約為931億元，原來在鐵道擔(dān)任行政崗位的一些干可能轉(zhuǎn)換到經(jīng)營(yíng)門工作。“鐵道撤并這一步必須得走。”北交大運(yùn)輸學(xué)院教授胡思繼表示，其中僅第三季度的拿地金額就高達(dá)近572億元，當(dāng)年民航總并入交通，超過總數(shù)的一半還多。

業(yè)內(nèi)人士指出，是民航系統(tǒng)先進(jìn)行了破除壟斷的，龍頭商業(yè)績(jī)回暖，再實(shí)行機(jī)構(gòu)，是支撐下半年以來這波拿地潮的重要因素。近期披露的上市公司三季報(bào)表明，鐵道按說也應(yīng)該按這個(gè)順序來，“招保萬金”房企凈利潤(rùn)增幅在三季度末全轉(zhuǎn)正，但鐵路先后錯(cuò)過了1998年、2003年、2008年三個(gè)有利的時(shí)間窗口，且四家公司手中合計(jì)持有貨幣資金逾1000億元，阻力變得越來越大，資金狀況明顯改善。該人士表示，機(jī)構(gòu)這一斧子劈下去，四季度房企拿地速度或?qū)⑦M(jìn)一步提升，并促使土地價(jià)格不斷走高，最終推動(dòng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)新一輪上漲。

“招保萬金”三季度業(yè)績(jī)靚麗

在今年各個(gè)行業(yè)普遍不景氣的大環(huán)境下，房地產(chǎn)板塊的三季報(bào)業(yè)績(jī)成為意外驚喜。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月31日，已有142家上市房企發(fā)布了三季報(bào)數(shù)據(jù)，與去年同期相比，房企的營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)均出現(xiàn)增長(zhǎng)。共計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2931.79億元，同比增長(zhǎng)19.5%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)354億元，同比增長(zhǎng)4.7%。

其中，作為“花旦”的招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬科和金地集團(tuán)表現(xiàn)搶眼。特別是上半年凈利潤(rùn)增幅為負(fù)的招商地產(chǎn)和保利地產(chǎn)，依靠第三季度銷售回暖，保證了凈利潤(rùn)增幅在三季度末轉(zhuǎn)正，超出市場(chǎng)預(yù)期。

三季報(bào)顯示，招商地產(chǎn)今年1-9月份共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入161.46億元，同比增長(zhǎng)29.45%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)24.19億元，同比增長(zhǎng)16.03%。其中7-9月公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入60.65億元，同比增長(zhǎng)38.45%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)11.98億元，同比增長(zhǎng)94.53%。一舉扭轉(zhuǎn)了公司上半年凈利潤(rùn)同比下滑16.89%的頹勢(shì)。

保利地產(chǎn)同樣在今年上半年出現(xiàn)業(yè)績(jī)下滑，但三季報(bào)顯示公司凈利潤(rùn)已重回正增長(zhǎng)通道。公司前三季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入313.07億元，同比增長(zhǎng)43.52%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)38.21億元，同比增長(zhǎng)10.21%；其中，第三季度公司實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)13.10億元，同比增長(zhǎng)94.96%。

同時(shí)，保利地產(chǎn)今年前三季度共實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售簽約面積669.20萬平方米，銷售簽約金額756.28億元，比上年同期分別增長(zhǎng)34.03%和32.04%。

另一方面，萬科在第三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入154.1億元，凈利潤(rùn)13.5億元，同比分別增長(zhǎng)65.3%和123.5%。至此，前三季度萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入461.3億元，凈利潤(rùn)50.8億元，同比分別增長(zhǎng)57.4%和41.7%。

前三季度，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積907.9萬平方米，銷售金額963.2億元，已經(jīng)完成2011年銷售金額1215.4億元的八成。萬科董事會(huì)秘書譚華杰在之前接受采訪時(shí)表示，公司今年的推盤量前低后高，相當(dāng)分的推盤集中在第四季度，隨著這批新盤的入市，全年銷售增長(zhǎng)當(dāng)無懸念。

值得一提的是，金地集團(tuán)在第三季度實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)大爆發(fā)，單季凈利潤(rùn)猛增271倍，達(dá)4.18億元，而上年同期公司僅實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)153.63萬元。三季報(bào)顯示，公司2012年1-9月共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入117.37億元，同比增長(zhǎng)80.67%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)9.21億元，同比增長(zhǎng)91.91%。

拿地更趨積極

正是有了靚麗業(yè)績(jī)的支撐，大型房企從今年三季度開始頻頻出手拿地。

截至10月中旬，保利、萬科、佳兆業(yè)、越秀、融創(chuàng)、中海等龍頭房企已多次出手拿地，累計(jì)拿地金額超過220億元。在此帶動(dòng)下，分前期作壁上觀的房企也紛紛開始加入搶地大軍。

其中最具代表性的便是具有央企背景的保利地產(chǎn)。在10月10日至13日短短三天內(nèi)，保利及其聯(lián)合體連續(xù)在上海拿地近百億元，包括以45億元總價(jià)拿下徐匯區(qū)濱江地塊，折合樓面地價(jià)27055元每平方米，溢價(jià)率42.9%。此舉不但刷新了年內(nèi)上海土地市場(chǎng)成交總價(jià)的記錄，也造就了滬上又一“地王”。

有意思的是，在2012年半年報(bào)中，保利地產(chǎn)便公開宣稱：“公司土地儲(chǔ)備的區(qū)域及結(jié)構(gòu)分布不夠合理，北京、上海等重點(diǎn)城市以及中心區(qū)域的儲(chǔ)備嚴(yán)重不足。”

萬科在這方面也不甘示弱。資料顯示，僅國(guó)慶節(jié)后，萬科先以6.5億元競(jìng)得佛山市南海區(qū)桂城街道廣東金融C區(qū)內(nèi)、占地面積達(dá)47253.8平方米的地塊；隨后又與保利攜手拿下長(zhǎng)沙今年最大規(guī)模地塊，成交總價(jià)高達(dá)32.56億元。

此外，金地集團(tuán)先后獲取了西安、沈陽、余姚、北京等一二線城市共計(jì)6幅地塊，截至三季度末，公司今年共計(jì)新增土地儲(chǔ)備125萬平方米。公司稱，新增項(xiàng)目將進(jìn)一步優(yōu)化公司的土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)，有利于提高公司未來的周轉(zhuǎn)率。

而唐民福所在的華南二線城市也吸引到萬科、綠地等一線房企巨資投入，且起拍溢價(jià)率逐步趨于上升。他表示，由于當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)銷售在今年較為火熱，不少過去在該市拿地并接近完成的房企均有意增加新的土地儲(chǔ)備。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究張絮指出，從大型房企近期的拿地動(dòng)作來看，龍頭公司對(duì)后市發(fā)展較為看好，已開始提前在土地一級(jí)市場(chǎng)布。而銷售回款，融資規(guī)模的增長(zhǎng)和財(cái)務(wù)狀況改善將進(jìn)一步支持大型房企的拿地和收購(gòu)行動(dòng)。

也正因?yàn)橛辛诵袠I(yè)巨頭的“示范效應(yīng)”，今年四季度土地市場(chǎng)將持續(xù)火熱已成為普遍預(yù)期。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心就指出認(rèn)為，余下的幾個(gè)月內(nèi)，全國(guó)熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)將異?；钴S，大宗用地成交和地王有可能集中出現(xiàn)。

或進(jìn)一步推升房?jī)r(jià)

對(duì)于這波“搶地潮”該如何解讀，上海某券商房地產(chǎn)分析師稱，諸如保利、萬科等一眾行業(yè)龍頭開始大手筆拿地，表明這些消息靈通的巨頭已確信針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控不會(huì)再度加碼，加上前期資金緊張的面得到緩解，有必要對(duì)土地儲(chǔ)備進(jìn)行一輪補(bǔ)倉(cāng)，否則待市場(chǎng)好轉(zhuǎn)時(shí)將無米下鍋。

“說個(gè)有趣的現(xiàn)象，去年拿地都是公司門員工出馬即可，但最近的競(jìng)拍各家房企都是派出了總經(jīng)理級(jí)別的人士督戰(zhàn)，重視程度不可同日而語。”該分析師笑言。

唐民福的觀點(diǎn)則更為直接。他表示，去年乃至今年初商多是謹(jǐn)慎低價(jià)拿地，而今年卻是不惜溢價(jià)4、50%搶地，如此自然會(huì)造成整體土地成本大幅抬升，并最終傳導(dǎo)給房產(chǎn)銷售價(jià)格，導(dǎo)致房?jī)r(jià)再度出現(xiàn)上漲。

他分析道：“正常來看，從拿地到賣房的周期一般在12個(gè)月以上，今年下半年拿的地，預(yù)計(jì)在明年三、四季度甚至2014年才能供應(yīng)市場(chǎng)。但從預(yù)期這個(gè)角度來說，房企炒熱土地一級(jí)市場(chǎng)，會(huì)立即給人房?jī)r(jià)要大漲的預(yù)期，有了這樣的預(yù)期，購(gòu)房者的心態(tài)就要出現(xiàn)波動(dòng)，一旦有點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)，房?jī)r(jià)很容易就上去了。”

從數(shù)據(jù)上看，近期房?jī)r(jià)正沿著上行通道緩慢爬升。11月1日，指數(shù)研究院發(fā)布報(bào)告稱，今年10月全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為8768元/平方米，環(huán)比9月上漲0.17%，連續(xù)5月維持上漲趨勢(shì)。

其中一線城市價(jià)格環(huán)比上漲0.51%，價(jià)格又有所抬頭。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北上廣深一線城市10月新房均價(jià)為21998元/平米，環(huán)比上漲0.51%，其中除上海外，北京、廣州、深圳房?jī)r(jià)環(huán)比上漲幅度均有所擴(kuò)大，廣州漲幅依然居首，環(huán)比上漲1.04%。

還值得注意的是，在大型房企紛紛出手拿地的同時(shí)，分也在不同程度地微調(diào)地產(chǎn)政策，如多個(gè)城市上調(diào)公積金貸款額度等。資料顯示，10月24日，武漢公積金管理中心公告稱，近日起將對(duì)公積金相關(guān)政策予以調(diào)整，包括異地購(gòu)房可動(dòng)用本地公積金還貸，以及二手房貸款限額由40萬元提至60萬元等。

此外，廣東內(nèi)公積金互貸的城市已經(jīng)增加到9個(gè)，湖南長(zhǎng)株潭、沈陽8市、北京和秦皇島等地區(qū)早前也先后實(shí)施公積金“異地互貸”。截至目前，全國(guó)已有超過20個(gè)大中城市上調(diào)了公積金貸款額度。有分析認(rèn)為，這一舉措將有助于刺激剛需購(gòu)房者進(jìn)入市場(chǎng)，刺激房產(chǎn)成交量回升。

產(chǎn)業(yè)鏈上游有望從中受益

隨著房企新一輪土地?zé)岢钡碾[現(xiàn)，處于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)上游的鋼鐵和水泥無疑有望從中獲益。

資料顯示，受困于需求疲軟和行業(yè)本身產(chǎn)量維持高位，鋼鐵和水泥上市公司今年三季報(bào)表現(xiàn)不盡如人意。其中，鋼材價(jià)格三季度的持續(xù)下跌，導(dǎo)致行業(yè)上市公司出現(xiàn)大面積虧損；而水泥行業(yè)大分公司也呈現(xiàn)凈利潤(rùn)透光板下滑的面。

有分析人士預(yù)測(cè)稱，作為房地產(chǎn)中用量最大的兩種原材料，鋼鐵和水泥的需求或?qū)⒃诜科蟠笠?guī)模拿地后的持續(xù)過程中得到釋放，進(jìn)而提升業(yè)績(jī)改善目前的尷尬境地。

該人士表示，目前建筑行業(yè)是最大的用鋼行業(yè)，建筑用鋼占整個(gè)鋼材消費(fèi)量的55%-56%，其中房地產(chǎn)建筑用鋼又占整個(gè)建筑用鋼的50%以上。因此，如果房地產(chǎn)持續(xù)回暖，對(duì)于鋼材需求將起到明顯的支撐作用。

宏源證券的研究報(bào)告也指出，四季度基建投資和房地產(chǎn)投資企穩(wěn)是大概率事件，目前華東和華南地區(qū)水泥庫(kù)存較低，這兩個(gè)區(qū)域的水泥價(jià)格有望在四季度持續(xù)反彈，并一直持續(xù)到明年春節(jié)前夕。 

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