為集團中小機械企業(yè)置業(yè)困惑 租廠購廠還是買地自建山東鋼

一方面是日益嚴格的土地政策，鋼鐵總產能由目前6307萬噸減量調整到5000萬噸，另一方面是不斷攀升的土地價格，沿海鋼鐵比重提高43%。企業(yè)兼并重組是山東鋼鐵結構調整試點的重要組成分，繼融資難之后，11月1日，“用地難”也早已成為中小企業(yè)發(fā)展的又一瓶頸。凡是有廠房租賃經歷的中小企業(yè)主，《山東鋼鐵企業(yè)兼并重組方案》出臺。除了最核心的山東鋼鐵集團外，均對長期“寄人籬下”表示厭倦，山東還將組建淄博、濰坊、萊蕪、臨沂、濱州五個區(qū)域性鋼鐵企業(yè)集團。具體方案是：山東鋼鐵集團在現(xiàn)有濟鋼、萊鋼及其他所屬企業(yè)的基礎上，他們都非常希望能擁有自己的廠房，將兼并青鋼、日鋼、石橫特鋼、齊魯特鋼、山東閩源等企業(yè)，但是用地難的現(xiàn)實卻讓眾多中小企業(yè)主有夢難圓。據(jù)青島木工機械協(xié)會一位副會長說，形成更大的企業(yè)集團，除了錢的問題，淘汰濟鋼、萊鋼、日鋼等企業(yè)落后產能，要想在青島買到既有合適的發(fā)展環(huán)境，日照鋼鐵精品基地。青鋼從青島市區(qū)整體搬遷至膠南董家口，又雙證齊全的廠房其實非常不容易。有的企業(yè)主想買地自建廠房，不增加產能。山東鋼鐵集團占全的鋼鐵比重由目前的42%提高到76%。淄博市將以南金兆集團、傅山集團、山東北金集團為主體，但是因為資金和規(guī)模限制，組建淄博齊鑫鋼鐵集團有限公司；濰坊市將以濰坊特鋼集團、山東壽光巨能集團、山東魯麗鋼鐵為主體，一般只需要幾畝或十來畝地；可是由于土地集約化利用要求和政策限制等，組建濰坊鋼鐵集團(控股)有限公司；萊蕪市將以山東泰山鋼鐵集團、山東富倫鋼鐵為主體，工業(yè)用地在投資強度、容積率、稅收等多個方面均有嚴格要求，組建魯中鋼鐵集團有限公司；臨沂市將以臨沂江鑫鋼鐵、臨沂三德特鋼為主體，基本不可能出售如此小塊土地給單個中小企業(yè)。如今隨著以青島機械中小企業(yè)園為代表的第四代產業(yè)園，組建臨沂鋼鐵聯(lián)合有限公司；濱州市將以西王集團、山東廣富集團、山東傳洋集團為主體，即“產業(yè)綜合體”扎根萊西，組建鄒平鋼鐵集團有限公司。鋼鐵行業(yè)正持續(xù)處于景氣低迷階段，用地難的問題將迎刃而解。

困擾企業(yè)主一輩子的問題

“十年前我就開始糾結這個問題，企業(yè)虧損嚴重。相較于市場繁榮之時，一直到今天還沒有解決。”青島韓立機械有限公司老板韓立財說，重組工作的推進難度理論上將更低。因此，“我租廠房已經十多年了，此次山東的結構調整之路仍將面臨眾多挑戰(zhàn)。，早已經被整得焦頭爛額，尤其是這幾年，租金不斷提高，廠子被迫搬遷了好幾次，每搬遷一次不僅花費不少，還造成員工離職和訂單流失，而且公司形象也不好。”尤其在看到早些年買了地或者廠房的同行，廠房在不斷升值，有的雖然拆遷，但得到的補償甚至比十多年的利潤還多，他就更后悔當初為什么不買塊地或買個廠房！韓總說：“當初一起創(chuàng)業(yè)的朋友，只要手中有自己廠房的，現(xiàn)在基本上都發(fā)達了。我當時主要是沒錢，想買也買不起，如果當初有錢買了自己的廠或者土地，我的企業(yè)到今天可能就不是" 小微"企業(yè)了。不管怎樣，現(xiàn)在手頭有點錢了，我堅決不能再走老路，否則以后肯定還要后悔！”

膠南市紡機協(xié)會發(fā)布的《2011年青島紡機行業(yè)報告》顯示，目前26% 紡機企業(yè)面臨發(fā)展空間難題現(xiàn)有土地滿足不了企業(yè)擴張規(guī)模。城陽區(qū)機械行業(yè)協(xié)會的調查報告顯示，87.5% 的機械企業(yè)面臨缺地和拆遷。青島華新機械有限公司負責人孫總最近憂心忡忡，他說：“我們一共有120多名工人，現(xiàn)在想擴產能沒有土地，搬遷又要承擔設備、人員遷移帶來的各種損失，而且適合生產的廠區(qū)又很難找到。”類似的情況也發(fā)生在青島久隆鼎機械有限公司身上，該公司負責人綦總說，企業(yè)需要整體搬遷，但“去哪兒”是個難題，“只有一邊想法買地，一邊尋找合適的廠房，但這兩條路走起來都很難。"

租廠與購廠，兩難的抉擇

一家常年租廠房的紡織機械企業(yè)老板劉先生說：“大約五年前吧，我租了個位置還不錯的廠房，花了二十多萬進行裝修。等開工了之后，房東卻坐地起價把第二年的房租漲了將近50%，說什么物價上漲很厲害，其他人出價又高，如果還以原價租給我就等于做賠本買賣。”劉先生思量，花了這么多錢裝修，搬走錢就白扔了，不搬吧，費用多出截，心里真是憋屈！他還表示，租廠房出現(xiàn)的問題可謂是五花八門，例如要求搬遷、企業(yè)形象問題、無法融資問題等等。

另一位企業(yè)老板欒先生曾經購買過廠房，“我曾經買過一處3000多平方米的廠房，一下子拿出了600萬元的資金。等廠子建好了，賬上也基本沒錢了。”欒先生說，企業(yè)的經營因此差點陷入困境，好在那幾年房價漲得快，后來把廠房倒手竟然還賺了些錢，壞事變成了好事！

知名產業(yè)研究專家李蔚教授說，很多中小企業(yè)喜歡租廠房，認為成本低，很劃算。的確，從短期看，企業(yè)付出少、攤銷成本低。但長期而言這樣并不劃算，一是長期為房東打工，掙得的利潤差不多都交給了房東；二是企業(yè)始終沒有固定資產，所以銀行融資困難；三是企業(yè)形象不好，客戶信任度差，拿單比較困難。更為關鍵的是，奮斗了一輩子，都還沒有一個屬于自己的廠房，心理上會很失落。就像現(xiàn)在的市場，租房很便宜，但人們還是要買，除了增值，主要還是心里踏實。

買地自建，容易？便宜？

有的企業(yè)主經過一番斟酌，認為買地自建廠房最經濟。有著多年產業(yè)園經驗的中一集團總裁劉江博士對這個觀點進行了分析：“首先，中小企業(yè)買地本身就很難，因為出讓工業(yè)用地的面積基本都在30畝以上，這樣的面積，很多中小企業(yè)根本就買不起；即便買到地，自建成本也并不比直接購買標準化廠房低”。以8米檐高的雙層板的鋼結構廠房為例，劉江博士簡單估算了一下，“從申請土地指標，到摘牌拿地、立項、規(guī)劃、設計、工程全過程，包括土地成本、建安成本(含土建和鋼構)、水電路和綠化等配套、耕地占用稅等土地稅費、報建費等稅費等，以及必須發(fā)生的管理費用等，合計約1700元/平方米，這個數(shù)字可能會出乎很多人的意料，但這是事實，因為很多人忽略了基礎設施、報建、稅收等相關費用，只計算了建安成本。”

青島機械中小企業(yè)園一期業(yè)主、青島中晨康地農牧發(fā)展有限公司的汪總表示：“自建不僅費用高，而且手續(xù)繁雜，周期很長，如果沒有相關經驗的專業(yè)人員，會因此搞得焦頭爛額，從交保證金到拿到土地，至少需要9個月的時間。這個過程中，得先把買地款交給，需安排一個專門的團隊與對接，期間需要與發(fā)改、國土、規(guī)劃、、房產、環(huán)保、消防、工商、稅務、城管等十幾個門打交道，要折騰大半年才能拿到土地證，然后施工又要好幾個月，前后算下來一般需要2年時間才能投產，這樣漫長的過程，人員的工資、資金成本、招待費用、人情往來等等費用著實不低。最后算下來，跟園區(qū)二期的標準化廠房價格差不多，而且在園區(qū)買廠房的話還可以辦理六成按揭貸款，不占壓流動資金，真是錢、時又心！"

按揭購廠，兩全選擇

采用按揭買廠房，這是汶川地震災區(qū)才能享有的特殊政策，青島銀行在對在災區(qū)廠房按揭的成功經驗進行考察后，在東中地區(qū)第一個推出了廠房按揭模式，像一樣，對標準化廠房提供按揭，幫助中小企業(yè)實現(xiàn)了輕松購廠的夢想。

“我行針對青島機械中小企業(yè)園量身定制的廠房按揭服務，雖然借鑒了成都彭州的災區(qū)模式，但根據(jù)青島的實際進行了調整，可以說是中一集團和青島銀行合作的一個創(chuàng)新性的金融產品，它大大降低了企業(yè)購買廠房的門檻，緩解了中小企業(yè)的資金困難。”青島銀行相關負責人表示。“六成按揭，四成首付，且利率不高，基本與個人購買商品房的按揭類似，相信對謀求發(fā)展的青島中小企業(yè)來說是一個福音。”

“當時第一眼看到青島機械中小企業(yè)園的信息，說是雙證齊全，可以六成按揭，我就立刻眼前一亮。”青島昌茂機械有限公司蘇總告訴我們。“我預訂了一個獨棟廠房，占地5畝左右，建筑面積有2100平方米，估價370萬元左右，首付不過148萬元，剩下的錢分5年還給銀行就行了，利息也不高。對我來說既有了生產場地，又有了自己的物業(yè)資產，還不至于一下子占用太多資金。有了自己的廠房，一方面可以保值增值，5年按揭還完后還可以再抵押貸款，另一方面若是將來企業(yè)做大了，對現(xiàn)有廠房進行升級改造也未嘗不可。”

“除此之外，園區(qū)標準化廠房已經做好了圍墻、綠化、道路、地面硬化、門衛(wèi)室等，連門窗、電動大門都安好了，只需要稍微粉刷一下，接通水電，把設備搬過來就可以生產了。”蘇總說，“另外還有一點特別滿意，就是獨門獨院，還有個1500平方米的大院子！”

青島機械中小企業(yè)園占地2100畝，規(guī)劃功能區(qū)，包括制造區(qū)、交易區(qū)、物流區(qū)、商務區(qū)、生活區(qū)、商業(yè)區(qū)，目前制造區(qū)一期200畝已經招商完畢并開始動工，二期200畝也正在招商。據(jù)了解，已有多家機械企業(yè)爭相搶位該園區(qū)，二期標準化廠房預訂排號正在火熱進行中。

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